Industrial Outdoor Storage serves a practical need: businesses require secure, accessible space for the vehicles, equipment, and materials that run their daily operations. These properties pair outdoor operating area with modest offices, shops, or service buildings. Their value turns on three things: location, usable land, and the activities legally permitted on the site.
Industrial Outdoor Storage responde a una necesidad práctica: los negocios requieren espacio seguro y accesible para los vehículos, equipos y materiales que operan a diario. Estas propiedades combinan área operativa al aire libre con oficinas, talleres o edificios de servicio modestos. Su valor depende de tres cosas: ubicación, tierra utilizable y las actividades legalmente permitidas en el sitio.
Industrial Outdoor Storage atende a uma necessidade prática: os negócios precisam de espaço seguro e acessível para os veículos, equipamentos e materiais que operam diariamente. Essas propriedades combinam área operacional ao ar livre com escritórios, oficinas ou edifícios de serviço modestos. Seu valor depende de três coisas: localização, terra utilizável e as atividades legalmente permitidas no local.
Industrial Outdoor Storage עונה על צורך מעשי: עסקים זקוקים למרחב מאובטח ונגיש עבור הרכבים, הציוד והחומרים שמפעילים את פעילותם היומית. נכסים אלו משלבים שטח תפעולי פתוח עם משרדים, מוסכים או מבני שירות צנועים. הערך שלהם נשען על שלושה דברים: מיקום, קרקע שמישה, והפעילויות המותרות חוקית במגרש.
It is the connective tissue of the supply chain. Our thesis centers on that utility: a well-located yard earns income by helping an operating business serve its customers efficiently, while giving the investor ownership of industrial land with long-term appreciation and redevelopment potential.
Es el tejido conectivo de la cadena de suministro. Nuestra tesis se centra en esa utilidad: un yard bien ubicado genera renta al ayudar a un negocio a servir a sus clientes con eficiencia, dándole al inversor la propiedad de tierra industrial con apreciación de largo plazo y potencial de redesarrollo.
É o tecido conectivo da cadeia de suprimentos. Nossa tese se concentra nessa utilidade: um yard bem localizado gera renda ao ajudar um negócio a servir seus clientes com eficiência, dando ao investidor a propriedade de terra industrial com valorização de longo prazo e potencial de redesenvolvimento.
זהו הרקמה המחברת של שרשרת האספקה. התזה שלנו מתמקדת בתועלת הזו: מגרש ממוקם היטב מניב הכנסה בכך שהוא מסייע לעסק לשרת את לקוחותיו ביעילות, ומעניק למשקיע בעלות על קרקע תעשייתית עם עליית ערך לטווח ארוך ופוטנציאל פיתוח מחדש.
IOS existed long before COVID. What the pandemic did was expose how critical the physical infrastructure behind distribution, construction, and local services really is. As companies pushed operations closer to their customers, capital started looking hard at the yards that support them. NAIOP identifies the post-pandemic period as the acceleration point for institutional interest in the sector.
IOS existía mucho antes del COVID. Lo que hizo la pandemia fue exponer cuán crítica es la infraestructura física detrás de la distribución, la construcción y los servicios locales. A medida que las empresas acercaron sus operaciones a sus clientes, el capital empezó a mirar en serio los yards que las sostienen. NAIOP identifica el período post-pandemia como el punto de aceleración del interés institucional.
IOS existia muito antes da COVID. O que a pandemia fez foi expor quão crítica é a infraestrutura física por trás da distribuição, construção e serviços locais. À medida que as empresas aproximaram suas operações dos clientes, o capital começou a olhar com atenção para os yards que as sustentam. A NAIOP identifica o período pós-pandemia como o ponto de aceleração do interesse institucional.
IOS היה קיים הרבה לפני הקורונה. מה שהמגפה עשתה היה לחשוף עד כמה קריטית התשתית הפיזית שמאחורי ההפצה, הבנייה והשירותים המקומיים. ככל שחברות קירבו את פעילותן ללקוחות, ההון החל לבחון ברצינות את המגרשים שתומכים בהן. NAIOP מזהה את התקופה שלאחר המגפה כנקודת ההאצה של העניין המוסדי בענף.
The demand base is also broadening. Beyond trucking and distribution, IOS now serves equipment rental, utility contractors, building-material suppliers, and infrastructure projects. Alterra's cofounder recently described infrastructure and construction-related tenants as a growing source of demand even as pure logistics expansion slowed. For an owner, that means several independent industries competing for the same scarce sites.
La base de demanda también se amplía. Más allá del transporte y la distribución, IOS ahora sirve al alquiler de equipos, contratistas de servicios públicos, proveedores de materiales de construcción y proyectos de infraestructura. El cofundador de Alterra describió recientemente a los inquilinos de infraestructura y construcción como una fuente creciente de demanda, aún cuando la expansión logística pura se desaceleró. Para un dueño, eso significa varias industrias independientes compitiendo por los mismos sitios escasos.
A base de demanda também está se ampliando. Além do transporte e da distribuição, o IOS agora atende aluguel de equipamentos, empreiteiras de utilidades, fornecedores de materiais de construção e projetos de infraestrutura. O cofundador da Alterra descreveu recentemente os inquilinos de infraestrutura e construção como uma fonte crescente de demanda, mesmo com a desaceleração da expansão logística pura. Para um proprietário, isso significa várias indústrias independentes disputando os mesmos sites escassos.
בסיס הביקוש גם מתרחב. מעבר להובלה והפצה, IOS משרת כיום השכרת ציוד, קבלני תשתיות, ספקי חומרי בנייה ופרויקטי תשתית. מייסד־שותף של Alterra תיאר לאחרונה דיירי תשתית ובנייה כמקור ביקוש גובר, גם כאשר ההתרחבות הלוגיסטית הטהורה האטה. עבור בעלים, משמעות הדבר היא מספר תעשיות עצמאיות המתחרות על אותם מגרשים נדירים.
An available parcel is not automatically a competitive IOS site. A useful one needs the right access, vehicle circulation, ground conditions, and zoning permission for the tenant's specific use. That combination gets genuinely hard to find near established transportation networks and dense commercial areas, exactly where tenants need to be.
Un terreno disponible no es automáticamente un sitio IOS competitivo. Uno útil necesita el acceso correcto, circulación de vehículos, condiciones de suelo y permiso de zonificación para el uso específico del inquilino. Esa combinación se vuelve genuinamente difícil de encontrar cerca de las redes de transporte establecidas y las zonas comerciales densas, justo donde los inquilinos necesitan estar.
Um terreno disponível não é automaticamente um site IOS competitivo. Um útil precisa do acesso certo, circulação de veículos, condições de solo e permissão de zoneamento para o uso específico do inquilino. Essa combinação fica genuinamente difícil de encontrar perto das redes de transporte estabelecidas e das áreas comerciais densas, justamente onde os inquilinos precisam estar.
מגרש זמין אינו בהכרח אתר IOS תחרותי. אתר שימושי זקוק לגישה נכונה, תנועת רכבים, תנאי קרקע והיתר ייעוד לשימוש הספציפי של הדייר. השילוב הזה נעשה קשה מאוד למצוא ליד רשתות תחבורה מבוססות ואזורים מסחריים צפופים, בדיוק היכן שהדיירים צריכים להיות.
Supply is tightest around ports and major corridors, where competing development actively removes existing yards from the market. You cannot manufacture more of this, and every site redeveloped into a warehouse permanently subtracts from the pool. For the tenant, proximity has hard economic value: a location that cuts drive time and keeps equipment near customers justifies higher rent than a cheaper, less convenient one.
La oferta es más ajustada alrededor de puertos y corredores principales, donde el desarrollo competidor retira activamente yards existentes del mercado. No se puede fabricar más de esto, y cada sitio redesarrollado en un galpón resta permanentemente del stock. Para el inquilino, la proximidad tiene valor económico duro: una ubicación que reduce el tiempo de manejo y mantiene el equipo cerca de los clientes justifica una renta mayor que una más barata y menos conveniente.
A oferta é mais apertada ao redor de portos e grandes corredores, onde o desenvolvimento concorrente retira ativamente yards existentes do mercado. Não se pode fabricar mais disso, e cada site redesenvolvido em galpão subtrai permanentemente do estoque. Para o inquilino, a proximidade tem valor econômico concreto: uma localização que reduz o tempo de deslocamento e mantém o equipamento perto dos clientes justifica um aluguel maior que uma opção mais barata e menos conveniente.
ההיצע הדוק ביותר סביב נמלים ומסדרונות מרכזיים, שם פיתוח מתחרה מסיר באופן פעיל מגרשים קיימים מהשוק. אי אפשר לייצר עוד מזה, וכל אתר שמפותח מחדש למחסן גורע לצמיתות מהמלאי. עבור הדייר, לקרבה יש ערך כלכלי ממשי: מיקום שמקצר זמני נסיעה ושומר את הציוד קרוב ללקוחות מצדיק שכירות גבוהה יותר מאשר חלופה זולה ופחות נוחה.
This is no longer a forecast. It is visible in closed transactions:
Esto ya no es un pronóstico. Es visible en transacciones cerradas:
Isto não é mais uma previsão. É visível em transações fechadas:
זו כבר לא תחזית. זה נראה בעסקאות שנסגרו:
| Alterra IOS — Venture III | Closed a $925M dedicated IOS fund in 2024, above its $750M target.Cerró un fondo dedicado a IOS de US$925M en 2024, por encima de su meta de US$750M.Fechou um fundo dedicado a IOS de US$925M em 2024, acima da meta de US$750M.סגרה קרן ייעודית ל-IOS בהיקף 925 מיליון דולר ב-2024, מעל היעד של 750 מיליון דולר. |
| Peakstone Realty Trust | Bought 51 IOS properties for $490M (Nov 2024) from an Alterra / J.P. Morgan venture. Off-market, no brokers, ~100% leased.Compró 51 propiedades IOS por US$490M (nov 2024) a una JV de Alterra / J.P. Morgan. Off-market, sin brokers, ~100% arrendado.Comprou 51 propriedades IOS por US$490M (nov 2024) de uma JV Alterra / J.P. Morgan. Off-market, sem corretores, ~100% locado.רכשה 51 נכסי IOS תמורת 490 מיליון דולר (נוב׳ 2024) ממיזם של Alterra / J.P. Morgan. מחוץ לשוק, ללא מתווכים, ~100% מושכר. |
| Blackstone (debt) | JLL arranged $231M from Blackstone's debt arm for a 43-property IOS portfolio (Jun 2025).JLL estructuró US$231M del brazo de deuda de Blackstone para un portafolio IOS de 43 propiedades (jun 2025).A JLL estruturou US$231M do braço de dívida da Blackstone para um portfólio IOS de 43 propriedades (jun 2025).JLL הסדירה 231 מיליון דולר מזרוע החוב של Blackstone עבור תיק IOS של 43 נכסים (יוני 2025). |
| Realterm + Starwood | Co-originated $672M across 78 IOS properties / 830 acres (Aug 2026) — the largest IOS financing on record.Co-originaron US$672M sobre 78 propiedades IOS / 830 acres (ago 2026): el mayor financiamiento IOS de la historia.Co-originaram US$672M em 78 propriedades IOS / 830 acres (ago 2026): o maior financiamento IOS já registrado.העמידו יחד 672 מיליון דולר על 78 נכסי IOS / 830 אקר (אוג׳ 2026) — מימון ה-IOS הגדול בהיסטוריה. |
IOS typically needs far less building investment than a warehouse or specialized industrial project. Improvements focus on surfaces, fencing, lighting, security, and functional service space. That keeps the basis low while two return engines run at once:
IOS típicamente necesita mucha menos inversión en construcción que un galpón o un proyecto industrial especializado. Las mejoras se concentran en superficies, cercado, iluminación, seguridad y espacio de servicio funcional. Eso mantiene el basis bajo mientras corren dos motores de retorno a la vez:
IOS normalmente precisa de muito menos investimento em construção que um galpão ou projeto industrial especializado. As melhorias se concentram em superfícies, cercas, iluminação, segurança e espaço de serviço funcional. Isso mantém o basis baixo enquanto dois motores de retorno funcionam ao mesmo tempo:
IOS בדרך כלל דורש הרבה פחות השקעה בבנייה מאשר מחסן או פרויקט תעשייתי מיוחד. השיפורים מתמקדים במשטחים, גידור, תאורה, אבטחה ומרחב שירות פונקציונלי. זה שומר על בסיס נמוך בעוד שני מנועי תשואה פועלים בו-זמנית:
In-place NNN yard rent, light capex, sticky tenants. Durable, growing cash flow once delivered.
Renta NNN del yard, capex liviano, inquilinos pegajosos. Flujo de caja durable y creciente una vez entregado.
Aluguel NNN do yard, capex leve, inquilinos fiéis. Fluxo de caixa durável e crescente após a entrega.
שכירות NNN למגרש, השקעה הונית נמוכה, דיירים יציבים. תזרים מזומנים עמיד וצומח לאחר המסירה.
The right to redevelop to a higher use later. Land appreciation stacked on top of the income.
El derecho a redesarrollar a un uso superior más adelante. Apreciación de la tierra sobre la renta.
O direito de redesenvolver para um uso superior mais tarde. Valorização da terra somada à renda.
הזכות לפתח מחדש לשימוש גבוה יותר בהמשך. עליית ערך הקרקע מעל ההכנסה.
Vacancy and rent figures are CBRE's mid-2025 read across its 48 tracked markets, not a South Florida forecast, but they describe a tight, functioning market.
Las cifras de vacancia y renta son la lectura de CBRE a mediados de 2025 sobre sus 48 mercados seguidos, no un pronóstico de South Florida, pero describen un mercado ajustado y en funcionamiento.
Os números de vacância e aluguel são a leitura da CBRE em meados de 2025 sobre seus 48 mercados acompanhados, não uma previsão do Sul da Flórida, mas descrevem um mercado apertado e em funcionamento.
נתוני התפוסה הפנויה והשכירות הם קריאת CBRE מאמצע 2025 על 48 השווקים שהיא עוקבת אחריהם, לא תחזית לדרום פלורידה, אך הם מתארים שוק הדוק ומתפקד.
Here is the honest picture. Individual IOS assets trade around 6% to 6.5%, with pricing varying by location, tenant, and lease. Large portfolios with credit tenants price tighter, often below 6%, because scale, diversification, and credit are worth a premium to a big buyer.
Este es el panorama honesto. Los activos IOS individuales se transan alrededor de 6% a 6.5%, con precios que varían por ubicación, inquilino y contrato. Los portafolios grandes con credit tenants se pagan más ajustados, a menudo bajo 6%, porque la escala, la diversificación y el crédito valen una prima para un comprador grande.
Este é o panorama honesto. Os ativos IOS individuais são negociados em torno de 6% a 6,5%, com preços variando por localização, inquilino e contrato. Portfólios grandes com credit tenants são precificados mais apertados, frequentemente abaixo de 6%, porque escala, diversificação e crédito valem um prêmio para um grande comprador.
הנה התמונה הכנה. נכסי IOS בודדים נסחרים סביב 6% עד 6.5%, כשהתמחור משתנה לפי מיקום, דייר וחוזה. תיקים גדולים עם דיירי אשראי מתומחרים הדוק יותר, לרוב מתחת ל-6%, מכיוון שקנה מידה, פיזור ואשראי שווים פרמיה לקונה גדול.
We underwrite entry at single-asset economics and create value through execution and income growth. Any future cap-rate compression is upside we do not need to assume. The structural point remains: the buyer for a stabilized, well-located yard is a large institution assembling a portfolio, and that buyer prices tighter than where we enter.
Suscribimos la entrada con economía de activo individual y creamos valor a través de la ejecución y el crecimiento de la renta. Cualquier compresión futura de cap rate es un upside que no necesitamos asumir. El punto estructural se mantiene: el comprador de un yard estabilizado y bien ubicado es una institución grande armando un portafolio, y ese comprador paga más ajustado que donde entramos nosotros.
Subscrevemos a entrada com economia de ativo individual e criamos valor por meio da execução e do crescimento da renda. Qualquer compressão futura de cap rate é um upside que não precisamos assumir. O ponto estrutural permanece: o comprador de um yard estabilizado e bem localizado é uma grande instituição montando um portfólio, e esse comprador precifica mais apertado do que onde entramos.
אנו חותמים על הכניסה לפי כלכלת נכס בודד ויוצרים ערך דרך ביצוע וצמיחת הכנסה. כל דחיסת שיעור היוון עתידית היא רווח שאיננו צריכים להניח. הנקודה המבנית נותרת: הקונה של מגרש מיוצב וממוקם היטב הוא מוסד גדול שמרכיב תיק, וקונה זה מתמחר הדוק יותר מהמקום בו אנו נכנסים.
A 1.48-acre, fully entitled site at 2401 SW 31st Street, in the airport, port, marine, and highway corridor of Fort Lauderdale, acquired at roughly $2.0M per acre, below recent comps. The IROM-AA zoning permits a broad range of outdoor storage and light industrial uses.
Un sitio de 1.48 acres, totalmente aprobado, en 2401 SW 31st Street, en el corredor de aeropuerto, puerto, marina y autopista de Fort Lauderdale, adquirido a aproximadamente US$2.0M por acre, bajo comps recientes. La zonificación IROM-AA permite un amplio rango de usos de almacenamiento exterior e industrial liviano.
Um site de 1,48 acre, totalmente aprovado, na 2401 SW 31st Street, no corredor de aeroporto, porto, marina e rodovia de Fort Lauderdale, adquirido a cerca de US$2,0M por acre, abaixo dos comps recentes. O zoneamento IROM-AA permite uma ampla gama de usos de armazenamento externo e industrial leve.
מגרש בשטח 1.48 אקר, מאושר במלואו, ברחוב 2401 SW 31st, במסדרון שדה התעופה, הנמל, המרינה והכביש המהיר של פורט לודרדייל, נרכש בכ-2.0 מיליון דולר לאקר, מתחת לעסקאות השוואה עדכניות. ייעוד IROM-AA מתיר מגוון רחב של שימושי אחסון חיצוני ותעשייה קלה.
What the investor owns is a well-positioned industrial site that can serve a business the day it is delivered, produce income through the hold, and preserve choices for the future. Returns are projected; rental income depends on completing improvements and leasing, and the cold-storage approval is optionality, not the base case.
Lo que el inversor posee es un sitio industrial bien posicionado que puede servir a un negocio el día que se entrega, producir renta durante el hold y preservar opciones para el futuro. Los retornos son proyectados; la renta depende de completar las mejoras y el arrendamiento, y la aprobación de cold storage es opcionalidad, no el caso base.
O que o investidor possui é um site industrial bem posicionado que pode servir a um negócio no dia em que é entregue, produzir renda durante o hold e preservar opções para o futuro. Os retornos são projetados; a renda depende de concluir as melhorias e a locação, e a aprovação de cold storage é opcionalidade, não o caso base.
מה שהמשקיע מחזיק הוא אתר תעשייתי ממוקם היטב שיכול לשרת עסק ביום שהוא נמסר, להניב הכנסה לאורך תקופת ההחזקה, ולשמור על אפשרויות לעתיד. התשואות חזויות; ההכנסה תלויה בהשלמת השיפורים וההשכרה, ואישור האחסון בקירור הוא אופציונליות, לא תרחיש הבסיס.
